신한알파리츠[금리인상을 지켜보며..]

최근 신한 알파 리츠가 LTV를 많이 채우고 금리 상승에 위험하다는 기사를 봤어요. 이에 대해서 LTV 낮은 리트는 금리 상승으로부터 다소 안전이라는 대안(?)도 제시되었습니다. 틀린 말이 없습니다. 부채를 많이 장만하고 자산을 취득한 것으로 금리가 오르면 이자 비용 부담이 될 것이며, 이는 배당 가능 이익이 줄고 리트 투자가에는 좋지 않은 이야기입니다. 그러나 조금은 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다. 금리 인상, 이자 비용의 상승은 실제로는 새로운 문제가 아닙니다. 모두 알고 모두 예상했던 것입니다. 다만 시기와 강도가 문제인데요. 우선 두가지를 봐야 합니다. 첫째는 “고정 금리?”변동 금리?에서 두번째는 “대출을 줄이기 위해서 어떤 노력을 하는 거냐?”입니다. 우선[고정 금리 변동 금리]문제에서 봅시다.(제가 원하는 자료는 고정 금리인지 변동 금리인지, 그리고 변동 금리는 기준 금리물과 가산 금리가 마음에 되었습니다만, 쿠라 후톤 타워의 대출 이외에는 특히 고정 금리인지 변동 금리인지 보이지 않고 디테일한 정보가 보이지 않습니다.)(일반적으로 리츠들이 자금 조달할 때 고정 금리로 많이 해서…일단 모두 고정 금리로 믿어 보려고 합니다.^^;;)

구분 최장 만기일 이자율(%)쿠라 후톤 타워 담보 대출(선순위)2026-04-292.7(고정 금리)더·프라임 타워 담보 대출(선순위)2025-10-313.1(?)데일 빌딩 담보 대출(선순위)2023-03-042.9(?)신한 L타워 담보 대출(선순위)2023-09-242.5(?)트윈 시티 남산 담보 대출(선순위)2023-08-262.6(?)삼성 화재 역삼 빌딩 담보 대출(선순위)202.6-102.6.6.6.6

사실 근거가 아닌 신뢰(모두 고정 금리로 조달했다는…)인데, 만일 고정 금리는 23년부터 만기가 도래하고 만기 도래 시 금리 상승의 영향을 받습니다. 물론 리파이낸스 없이 이익 실현을 하거나 유상 증자를 통해서 상환을 할 수도 있어 당장 금리 상승 위협을 받는다는 표현보다는 아직 대응할 시간이 조금 남아 있다고 보는 게 좋겠어요.둘째,”대출을 줄이기 위해서 어떤 노력을 하는 거냐?”입니다. 신한 알파 리츠 투자가라면 누구든지 알겠지만 요즘 유상 증자를 하고 후순위 대출과 종류 주식을 열심히 상환했습니다. 대출도 줄이고 배당 여력도 확보했습니다. 하나의 방법을 찾았군요. 유상 증자를 통해서 돌아오는 후순위 대출과 종류 주식을 상환함으로써 배당 가능 이익을 지키고 배당 여력도 키울 것입니다. 다른 방법이 없을까요? 사실 관계 확인도 하고 보지 않고 상상 하는데, 보유 자산 가운데 작은 사이즈의 물건을 팔것입니다. (한낱 블로거에 그냥 뇌 피샤루 돌려서 보았습니다. 규제와 세부 항목에서 나의 생각이 불가능한 것인지도 모릅니다.)매각 이익이 생기면 배당을 하고 나머지 금액은 고금리물을 상환하고 버립니다. 재산이 줄어든다는 단점이 있지만 기존에 보유한 규모의 큰 것을 재평가, 재감정하기로 자산 규모는 지킬 수 있습니다. 최근 사업 보고서에 상상의 씨앗을 뿌린 부분이 있습니다.(작성 중에 발표된 것인데, 부동산 하나를 판답니다. 유후!^^:)[신한 알파 리츠 LTV에 대해서 변명?]변호 사랑을 하고 보면···.]사실은 신한 알파 리츠의 LTV가 높다고는 해도, 다른 빌딩에서는 없는 건 신한 알파 리츠 LTV에 대해서 오고 싶어서도 안 옵니까. 담보물을 숙이고 LTV에서 평가할 수는 없습니다. 물건마다 물건의 소재지마다 담보 인정 비율이 결정되고 있습니다. 그 담보 인정 비율에 맞게 금융권이 담보로 인정하고 그 금액을 초과하는 부분은 신용으로 취급되므로 100억의 땅이 50%인정 비율이라면 50억까지 담보 대출이 되므로 그 금액을 초과하는 금액은 금융 기관에서 신용되는 것입니다. 그러면 금리가 더 높아졌고, 그럼 후순위 순위와 종류 주식을 알아보겠습니다.신한 알파 리츠가 보유 중인 자산은 통상 요지의 한 부동산입니다. 팔겠다고 하니 사는 사람이 나란히 있습니다. 다른 리트가 보유하고 있는 다른 물건 소재지보다 비슷하거나 담보 인정 비율이 더 높은 인정되는 물건을 신한 알파 리츠는 보유하고 있습니다. (예를 들어 일반 주요소 용지, 물류 창고, 일반 상가, 집합 상가 아파트 동시에 담보 인정 비율이 다릅니다.)신한 알파 리츠가 능력 범위를 벗어나도록 무리하게 자금을 조달하고 운용되고 있는 것은 아닙니다. 조달할 수 있는 최대의 부채를 조달하고 부동산을 사들이고 유상 증자와 리파이낸스를 통해서 현재까지는 꽤 성공적인 운용 실적을 보이고 있습니다. LTV를 낮추는 전략으로 금리 인상기를 보낸다면 금리가 안정기에 들어 임대료에 전가하기 시작하면 오히려 추가적인 배당 성장을 더욱 기대할 수 있습니다. 또 낮아졌다 LTV를 다시 올리면서 자산 편입을 공격적으로 가지고 갈 수도 있습니다. ltv를 낮추는 전략은 “이 보 전진을 위한 일보 후퇴?!”이라고 생각합니다.지금까지 상장 후 꾸준히 신한 알파 리츠의 보유(높이 평가하면 다 팔리고, 쌀수록 샀었습니다.)애정을 갖고 현재 가장 큰 포지션에서 보유하고 있는 투자가의 생각이었습니다.